به گزارش خبرنگار ایبنا، علی خورسندیان، مدیرعامل بانک مسکن در دومین روز همایش بانکداری اسلامی در ارائه خود با موضوع طراحی الگوی توکنسازی املاک مازاد بانکها با رویکرد بانکداری اسلامی اظهار کرد: یکی از مسائل مهم شبکه بانکی، وجود املاک و اموال مازاد در ترازنامه بانکهاست که بخشی از داراییهای بانک را منجمد کرده و از قابلیت نقدشوندگی و استفاده در عملیات بانکی برخوردار نیست.
وی با اشاره به تجربه بانک مسکن در زمینه واگذاری املاک و افزایش سرمایه افزود: در قانون بودجه سال ۱۴۰۴، افزایش سرمایه ۱۰۰ همتی بانک مسکن پیشبینی شده بود که بخشی از آن از محل واگذاری اموال و املاک دولت و بخش دیگر از طریق انتشار اوراق رهنی تأمین میشد.
مدیرعامل بانک مسکن ادامه داد: در همین راستا مقرر شده بود املاک و اموال به بانک معرفی شده و بانک با همکاری سازمان بورس، صندوق املاک و مستغلات تشکیل دهد تا این داراییها پس از انتقال به صندوق، در قالب توکن به بازار سرمایه عرضه شوند.
خورسندیان با بیان اینکه املاک قابل عرضه در این مدل باید قابلیت بهرهبرداری، اجاره و انتقال داشته باشند، گفت: در صورت اجرای این سازوکار، توکنهای منتشرشده میتوانند برای صاحبان خود درآمد ایجاد کنند؛ با این حال، در عمل ملکی برای اجرای این فرایند به بانک مسکن معرفی نشد، هرچند سازوکار و صندوق مربوط به آن ایجاد شده است.
وی با اشاره به الزام بانکها برای واگذاری اموال و املاک مازاد تصریح کرد: با وجود تکالیف قانونی و گزارشهای متعدد بانکها درباره مذاکره و برگزاری مزایده، عملکرد واگذاری املاک مازاد در شبکه بانکی متناسب با اهداف تعیینشده نبوده است؛ بنابراین لازم است این فرایند آسیبشناسی شود و راهکار عملیاتی جدیدی برای آن در نظر گرفته شود.
مدیرعامل بانک مسکن یکی از مشکلات اصلی واگذاری سنتی املاک بانکها را ارزش بالای این داراییها دانست و گفت: قیمت برخی از این املاک به گونهای است که هر خریداری توانایی ورود به این معاملات را ندارد. از سوی دیگر، تنوع املاک، تکرار مزایدهها، هزینههای کارشناسی، هزینه آگهی و هزینه نگهداری داراییها نیز هزینههایی را به بانکها تحمیل میکند، بدون اینکه الزاماً به واگذاری منجر شود.
توکنسازی؛ امکان مشارکت سرمایههای خرد
خورسندیان با طرح پیشنهاد توکنسازی املاک مازاد بانکها اظهار کرد: به جای عرضه سنتی و مزایدهای خود ملک، میتوان سازوکاری ایجاد کرد که آحاد جامعه حتی با سرمایههای اندک بتوانند مالک بخشی از این اموال و املاک شوند. به این ترتیب، هم امکان واگذاری داراییهای مازاد بانکها افزایش مییابد و هم افراد با درآمدهای متوسط و پایینتر میتوانند در این بازار مشارکت کنند.
وی ادامه داد: توکن میتواند بازنمایی دیجیتال یک حق مالکیت باشد که از طریق یک سامانه ثبت و قابل رهگیری و نظارت است. با خرد شدن دارایی، دامنه خریداران نیز افزایش مییابد و افراد بیشتری میتوانند در فرآیند خرید مشارکت کنند.
مدیرعامل بانک مسکن تأکید کرد: صرف فناوری نمیتواند پاسخگوی این فرایند باشد و باید در کنار آن، ثبت رسمی و پشتوانه حقوقی نیز وجود داشته باشد. اگر توکن در فضای فناوری تعریف شود، باید معادل حقوقی و ثبت رسمی آن نیز همزمان ایجاد شود.
خورسندیان درباره تفاوت توکنسازی مستقیم ملک با توکنسازی حقوق مالی ناشی از ملک گفت: در صورتی که خود ملک توکنسازی شود، هر توکن نشاندهنده بخشی از مالکیت مشاع آن ملک خواهد بود؛ اما در مدل صندوق، مجموعهای از املاک و داراییها در اختیار صندوق قرار میگیرد و واحدهای صندوق در اختیار سرمایهگذاران قرار خواهد گرفت.
توکن بدون پشتوانه واقعی، مالکیت ایجاد نمیکند
وی با تأکید بر ضرورت تطابق ثبت دیجیتال و ثبت رسمی املاک اظهار کرد: تبدیل یک دارایی به توکن دیجیتال به تنهایی موجب انتقال رسمی مالکیت نمیشود. حتی قرارداد هوشمند نیز به تنهایی نمیتواند مالکیت ایجاد کند و باید پشتوانه حقوقی و شناسایی رسمی مالکیت وجود داشته باشد.
مدیرعامل بانک مسکن یکی از ریسکهای مهم این مدل را ریسک حقوقی دانست و گفت: رابطه میان توکن و دارایی واقعی باید از نظر حقوقی به صورت دقیق تعریف شود. همچنین ریسک بازدهی، ارزشگذاری، ثبت و ریسک ترازنامه نیز باید در این فرایند مورد توجه قرار گیرد.
خورسندیان افزود: در زمینه املاک نمیتوان بازده ثابت و مشخصی را تضمین کرد و به همین دلیل نظارت بر این فرایند اهمیت زیادی دارد. از سوی دیگر، ارزشگذاری املاک نیز میتواند با چالشهای کارشناسی مواجه شود و باید سازوکار دقیقی برای آن طراحی شود.
وی درباره ریسک ترازنامهای نیز گفت: اگر هدف از توکنسازی، خروج بانکها از داراییهای منجمد باشد، باید اطمینان حاصل شود که پس از اجرای این فرایند، بانک همچنان درگیر مدیریت یا تعهدات مربوط به این املاک نباشد؛ در غیر این صورت، دارایی عملاً از ترازنامه بانک خارج نشده است.
ضرورت همکاری بانک مرکزی، سازمان بورس و سازمان ثبت
مدیرعامل بانک مسکن با اشاره به ارکان مورد نیاز برای اجرای این طرح اظهار کرد: سازمان بورس، بانک مرکزی، سازمان ثبت اسناد و یک نهاد واسط مانند شرکت سرمایهگذاری مرکزی میتوانند در اجرای این فرایند نقش داشته باشند.
وی ادامه داد: سازمان بورس به عنوان رکن بازار سرمایه، بانک مرکزی از منظر الزامات مربوط به شبکه بانکی و واگذاری اموال و املاک مازاد و سازمان ثبت اسناد برای انتقال رسمی مالکیت باید در این فرایند حضور داشته باشند. همچنین وجود یک نهاد واسط برای ارتباط میان ملک، بازار سرمایه و مردم ضروری است.
خورسندیان با اشاره به ملاحظات شرعی توکنسازی املاک گفت: بر اساس مصوبه کمیته فقهی بورس، در صورتی که توکنها متناظر با یک دارایی واقعی و دارای پشتوانه واقعی باشند، این مدل خلاف شرع تشخیص داده نمیشود.
وی افزود: در استانداردهای بینالمللی مرتبط با مالی اسلامی نیز بر وجود دارایی واقعی و ثبت دقیق مالکیت و تناظر میان توکن و دارایی تأکید شده است.
پیشنهاد اجرای آزمایشی توکنسازی املاک بانکها
مدیرعامل بانک مسکن با اشاره به تجربه برخی کشورها در زمینه توکنسازی املاک گفت: کشورهایی مانند امارات، مالزی و عربستان تجربههایی در زمینه اجرای آزمایشی توکنسازی داشتهاند و در کشورهای پیشرفته اقتصادی نیز الگوهایی برای استفاده از این ابزار وجود دارد.
خورسندیان تأکید کرد: نکته مشترک در این تجربهها این است که صرفاً با استفاده از فناوری و فضای مجازی نمیتوان مالکیت ایجاد کرد و باید شبکهای از ارکان حقوقی، ثبتی، مالی و فناورانه در کنار یکدیگر شکل بگیرد.
وی خردسازی داراییها را یکی از مهمترین مزایای این مدل عنوان کرد و گفت: با توکنسازی، داراییهای بزرگ به واحدهای کوچکتر تبدیل میشوند و در نتیجه دامنه خریداران افزایش مییابد. همچنین بانک میتواند واگذاری دارایی خود را به صورت تدریجی انجام دهد و محدود به فروش یکباره یک ملک با ارزش بالا نباشد.
مدیرعامل بانک مسکن شفافیت اطلاعات را از دیگر مزایای این مدل دانست و افزود: ایجاد ساختارهای نظارتی و حسابرسی معاملات میتواند به افزایش شفافیت و کاهش عدم تقارن اطلاعات در معاملات کمک کند.
خورسندیان در پایان پیشنهاد کرد: اجرای توکنسازی ابتدا به صورت محدود و قابل اندازهگیری در یک بانک انجام شود و پس از بررسی نتایج و دریافت بازخورد، در صورت موفقیت، این مدل به سایر بانکها تسری پیدا کند.
وی خاطرنشان کرد: در مدل پیشنهادی، بانک یک ملک واجد شرایط را به صندوق املاک و مستغلات منتقل میکند، صندوق به عنوان شخص حقوقی مالک رسمی ملک میشود و سرمایهگذاران واحدهای صندوق را خریداری میکنند. هر توکن نیز باید بازنمای دیجیتال یک واحد رسمی و ثبتشده واقعی باشد و عواید حاصل از بهرهبرداری یا اجاره ملک میان دارندگان واحدها توزیع شود.
خورسندیان تأکید کرد: پیش از اجرای این فرایند باید داراییهای واجد شرایط و بدون مشکل حقوقی، ثبتی و فنی شناسایی شوند و سپس مراحل انتقال به صندوق، انتشار واحدها، ثبت رسمی و عرضه در بازار سرمایه با نظارت ارکان مربوط انجام شود.
